マンションの外壁塗装で失敗しない進め方

マンションの外壁塗装は、戸建ての塗り替えと同じ感覚で判断すると、見積書の読み方も、工事内容の優先順位も、ずれてしまいます。

まず、外壁が塗装仕上げなのか、タイル仕上げなのかで、必要な工事は大きく変わります。

さらに、分譲マンションなのか、一棟賃貸マンションなのかでも、誰が発注する工事なのか、どの書類をそろえるべきかが変わります。

この記事では、マンションの外壁塗装を検討している管理組合、一棟オーナー、管理会社の担当者が判断しやすいように、時期、費用、工事内容、書類確認、契約前の注意点を整理します。

マンション外壁工事の判断軸

マンションの外壁工事で最初に決めるべきことは、「どの塗料で塗装するか」ではありません。

まず、整理したいのは、誰が発注主体なのか、外壁の仕上げは何か、今回の工事で塗装と補修のどちらが中心になるのか、という三点です。

この順番で確認すると、見積書を比較しやすくなり、不要な工事項目や不足している工事項目も見つけやすくなります。

共用部分か専有部分か

分譲マンションでは、外壁は多くの場合、共用部分として扱われます。

国土交通省のマンション標準管理規約でも、敷地および共用部分等の管理は、管理組合が責任と負担において行う考え方が示されています。

そのため、区分所有者が自宅の外壁だけを単独で塗る工事ではありません。

ただし、バルコニーや玄関扉、窓まわりなどは、共用部分であっても専用使用部分が絡むことがあります。

実際の扱いは、管理規約、使用細則、長期修繕計画で確認してください。

一方、一棟賃貸マンションでは、発注主体は基本的にオーナーです。

管理会社が窓口になる場合でも、契約名義、保証書の宛先、支払い責任者は誰かを明確にしておく必要があります。

ここを曖昧にしたまま話を進めると、見積書の名義、契約主体、保証書の宛先がずれて、後のトラブルにつながります。

外壁仕上げの見分け方

マンションの外壁は、大きく分けると、塗装仕上げの外壁と、タイル仕上げの外壁があります。

見積書の良し悪しは、この違いを正しく踏まえているかで変わります。

タイル面が多いマンションでは、色付き塗料で全面を塗ることが主目的ではないケースがあります。

この場合、塗料グレードより、浮き調査、タイル補修、目地シーリングの数量と工法のほうが、工事品質と費用に強く影響します。

見積書を見るときは、タイル面、塗装面、シーリング、防水、鉄部が分かれているかを確認してください。

見積書に「外壁塗装一式」などと書かれている場合は、必ず分けて書くように依頼してください。

こちらのページもあわせてご覧ください。

• 外壁塗装で塗る場所はどこ？塗装箇所と範囲を徹底解説

塗装工事と補修工事の主従関係

マンションの外壁工事では、塗装が主役に見えても、実際には補修が先に必要になることがあります。

外壁塗装中に塗る塗料は、外壁を保護する膜を作る材料です。

しかし、補修が必要な部分を、塗料だけで直せるわけではありません。

そのため、塗装前には、外壁がきちんと塗れる状態かを確認する必要があります。

そして、外壁や屋根に、ひび割れ、欠け、タイルやモルタルの浮き、さび汁、爆裂などがある場合は、塗装より先に補修を行います。

ここでいう「浮き」とは、タイルやモルタルなどが下地から離れ、内部にすき間ができている状態です。

放置すると、剥がれや落下につながることがあります。

そして、さび汁とは、鉄部や内部の鉄筋のさびが雨水と一緒に流れ、外壁表面に茶色い跡として出ている状態です。

見た目の汚れだけでなく、内部で金属の腐食が進んでいるサインになることがあります。

こうした傷みを塗装前に直す工程を、下地補修といいます。

下地補修が十分に行われないまま塗装されてしまうと、完成直後はきれいに見えても、数年後に塗膜の剥がれ、ふくれ、ひび割れの再発が起きやすくなります。

ふくれとは、塗膜の下に水分や空気が入り、表面がぷくっと浮いたように見える状態です。

下地の水分や密着不良が原因になることがあります。

補修が必要な症状の中でも、特に注意したいのが爆裂です。

爆裂とは、コンクリート内部の鉄筋がさびて膨張し、コンクリートを内側から押し割る劣化です。

他の劣化症状にもいえることですが、爆裂がある場合は、上から塗料を塗るだけでは対応できません。

塗装前に、傷んだコンクリートを取り除き、鉄筋のさび処理や断面修復などの補修を行う必要があります。

マンションの外壁工事では、塗料のグレードを比べる前に、どの劣化を、どの方法で補修するのかを確認してください。

見積書では、「下地補修一式」だけでなく、ひび割れ補修、欠損補修、浮き補修、爆裂補修などの内容が分かれているかを見ることが大切です。

実施時期と前倒し判断

マンション外壁工事の時期は、「築10年だから塗装する」「大規模修繕は12年ごとに行う」といった年数の目安だけで決めるものではありません。

長期修繕計画に書かれている予定時期を確認したうえで、実際の外壁、シーリング、防水、鉄部の劣化状況を診断し、工事時期を判断することが大切です。

特にマンションでは、外壁塗装工事以外の足場を組む必要がある工事をまとめるかどうかで、総額が大きく変わります。

そのため、外壁塗装工事単体で考えるより、シーリング、防水、鉄部塗装まで含めた外装全体で判断する必要があります。

長期修繕計画と実際の周期

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は、一般的に12〜15年程度とされています。

また、同じく国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査では、実際に行われた大規模修繕工事の平均修繕周期は15.2年で、12〜15年の範囲に約7割が集中しています。

同調査では、13年で実施する事例が最も多く、次いで12年、14年、15年という分布も示されています。

ここからいえるのは、マンション外壁工事の基準は、今も12〜15年を中心に考えるのが現実的だということです。

この目安より後ろへずらせるかどうかは、前回工事の仕様、日射や海風などの立地条件、シーリングや防水の状態、今回の診断結果を確認してから判断する必要があります。

見た目がまだきれいでも、計画を後ろへずらしすぎると、ひび割れ、シーリングの破断、塗膜のふくれ、タイルの浮きなどの劣化が少しずつ進行します。

劣化が進んだ状態で工事に入ると、塗るだけでは済まず、補修が必要な範囲が広がりやすくなります。

その結果、ひび割れ補修、シーリング補修、タイル補修、鉄部のさび処理などの数量が増え、工事費にも影響するのです。

逆に、劣化が軽い段階で早すぎる工事を行うと、まだ使える塗膜やシーリングを早めに更新することになり、修繕積立金やオーナー資金を早く使いすぎることになります。

長期修繕計画は実施時期が固定された予定表としてではなく、診断結果に合わせて見直す資料として扱うと良いでしょう。

見た目より先に確認したい劣化症状

マンションの外壁塗装工事の時期の前倒しを判断するときは、色あせよりも、建物を守る機能が落ちやすい症状を優先して点検します。

例えば、次の症状がある場合は、塗装時期の前倒しや補修内容の見直しが必要になることがあります。

• ひび割れ
• シーリング（外壁の目地やサッシ周りに入る弾性材）の破断
• 塗膜のふくれや剥がれ
• 鉄部のさび
• コンクリートの欠損や爆裂
• タイルの浮きや剥落
• 漏水跡

タイル外壁で先に見ること

タイル外壁では、「いつ塗るか」よりも、まずタイルが浮いていないか、目地やシーリングが傷んでいないかを確認することが大切です。

タイルは、塗装仕上げの外壁と違い、色付きの塗料を塗ることが主な工事とは限りません。

むしろ重要なのは、タイルが下地から離れていないか、落下のおそれがないか、どの範囲を補修する必要があるかを調べることです。

国土交通省の定期報告制度における外壁のタイル等の調査では、外装仕上げ材などのタイル、石貼り、モルタルについて、おおむね10年に一度、落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診などで調査する考え方が示されています。

ここでいう打診とは、専用の棒やハンマーでタイル面を軽くたたき、音の違いからタイルの浮きを確認する調査方法です。

タイルが下地にしっかり付いている部分と、下地から浮いている部分では、たたいたときの音が変わるためです。

また、マンションリフォーム推進協議会の外壁タイルの修繕解説でも、タイル面は浮きの発生箇所を特定し、状況に応じた工法を選ぶ必要があるとされています。

タイルのあるマンションで確認したいのは、見積書に「タイル補修」が含まれているかどうかではありません。

どの範囲を調査し、どこに浮きがあり、どのタイルを張り替えるのか、どの部分を樹脂注入やアンカーピンで固定するのかまで確認する必要があります。

樹脂注入とは、浮いているタイルやモルタルのすき間に補修材を入れて、下地との接着を回復させる方法です。

アンカーピンは、浮いた部分をピンで固定し、落下しにくくするために使われます。

すべての浮きを同じ方法で直すわけではないため、劣化の状態に応じた工法選びが必要です。

見積書では、少なくとも、調査方法、補修する範囲、張り替えるタイルの数量、樹脂注入やアンカーピンを使う範囲、数量が増えた場合の精算方法を確認してください。

これらが書かれていない見積書では、契約前に「どこまで調査して、どの劣化を、どの方法で直すのか」を判断しにくくなります。

タイル外壁のマンションでは、仕上げに使われる塗料の名前よりも、タイルの浮き調査と補修方法の具体性を先に確認しましょう。

費用相場の読み方

マンション外壁工事の費用は、平米単価だけでは判断できません。

同じ建物規模でも、足場の組み方、下地補修の数量、シーリングの施工範囲、タイル補修の有無、防水工事を同時に行うかどうかで、見積金額は大きく変わります。

そのため、マンション外壁工事の見積金額を見るときは、総額だけでなく、足場、補修、シーリング、塗装、防水などに、いくら配分されているかを確認する必要があります。

大規模修繕全体からマンションの外壁塗装の相場を読む

ここでは、マンションの外壁塗装工事の相場をどのように考えればよいかを整理します。

結論からいうと、マンションの外壁塗装費用は、1社の見積書だけでは判断しにくい工事です。

外壁塗装と同じタイミングで、足場、下地補修、シーリング、タイル補修、防水工事、鉄部塗装などを行うことが多く、建物ごとに必要な工事範囲が変わるためです。

そのため、まず公的な調査で大まかな予算規模をつかみ、そのうえで2〜3社から相見積もりを取り、工事範囲と数量をそろえて比較する流れで考えると判断しやすくなります。

大まかな予算規模を考える入口として参考になるのが、国土交通省の大規模修繕工事に関する実態調査です。

この調査では、共通仮設費を含まない戸当たり工事金額として、100万円から125万円の範囲が最も多い結果でした。

戸当たり工事金額とは、マンション全体の工事金額を住戸数で割った目安です。

例えば、9戸のマンションであれば、100万円から125万円に9戸を掛けると、900万円から1,125万円になります。

これは外壁塗装だけの相場ではありません。

ただし、9戸前後の小規模マンションでも、大規模修繕工事全体では1,000万円前後以上の予算規模になり得ることを考えるための一つの目安にはなります。

ここでいう共通仮設費とは、現場事務所、仮設トイレ、工事用電気、資材置き場、住民向け掲示など、工事全体を進めるために必要な共通の準備費用のことです。

国土交通省の調査にある戸当たり工事金額には、この共通仮設費や消費税が含まれていません。

そのため、実際の見積金額では、共通仮設費、消費税、足場条件、補修数量、防水工事の有無などによって、総額が変わることがあります。

では、なぜ外壁塗装の記事で、大規模修繕全体の金額を見るのでしょうか。

理由は、マンションの外壁塗装が、大規模修繕工事の中でも費用に大きく関わる外壁まわりの工事だからです。

同じ調査では、総工事金額の内訳として、建築系工事が60.3％、仮設工事が22.8％、諸経費がおよそ1割という傾向が示されています。

建築系工事とは、マンション大規模修繕の中で、建物本体や外装まわりを直す工事のまとまりのことです。

具体的には、外壁塗装、外壁タイル、シーリング工事、屋根防水、床防水、鉄部等塗装、建具・金物などが含まれます。

この建築系工事の内訳を見ると、外壁塗装、外壁タイル、シーリング工事を合わせた外壁関係が49.4％を占めています。

つまり、大規模修繕全体の中で見ると、外壁関係のリフォーム費用は、60.3％に49.4％を掛けた約29.8％に相当します。

戸当たり工事金額を100万円から125万円として考えると、外壁塗装、外壁タイル、シーリング工事を含む外壁関係は、1戸あたり約30万円から37万円程度という計算になります。

9戸のマンションであれば、外壁関係だけで約270万円から335万円程度が一つの目安になります。

ただし、この金額は外壁塗装だけの金額ではありません。

外壁タイルやシーリング工事も含む「外壁関係」の概算です。

また、同じ調査では、仮設工事が総工事金額の22.8％を占めています。

仮設工事とは、足場、養生、作業用通路など、工事を行うために必要な準備工事のことです。

戸当たり工事金額を100万円から125万円として考えると、仮設工事は1戸あたり約23万円から29万円程度という計算になります。

9戸のマンションであれば、仮設工事だけで約205万円から257万円程度が一つの目安になります。

ただし、仮設工事は外壁塗装だけのために使うものではありません。

防水工事、鉄部塗装、共用部の補修など、同じ足場を使う工事にも関わるため、すべてを外壁塗装費として見るわけではありません。

この計算から分かるのは、マンションの外壁塗装では、塗装そのものだけでなく、外壁タイル、シーリング、足場などの関連工事が大きな費用項目になりやすいということです。

そのため、国土交通省の100万円から125万円という数字は、「外壁塗装だけでいくらか」を出すための数字ではありません。

小規模マンションでも、大規模修繕全体ではどのくらいの予算規模を見ておくべきか、そして外壁まわりや仮設工事がどれくらい大きな割合になりやすいかを考えるための入口として使う数字です。

実際の外壁塗装工事の金額は、外壁面積、階数、足場の組みやすさ、タイルの有無、ひび割れや欠損の量、シーリングの打ち替え範囲、防水工事を同時に行うかどうかで変わります。

そのため、公的調査の数字で大まかな予算感をつかみ、実際の金額は相見積もりで確認する、という考え方が現実的です。

そして、相見積もりは、一番安い会社を探すためだけのものではありません。

適正な金額を判断するには、2〜3社から見積もりを取り、工事範囲と数量をそろえて比べる必要があります。

同じ「外壁塗装工事」という見積書でも、会社によって、足場をどこまで含めるか、下地補修をどれくらい見込むか、シーリングを打ち替えるか、防水工事を含めるかが違うためです。

マンションの外壁工事の見積書を見るときは、次の項目を分けて確認してください。

• 足場や養生にいくらかかるのか
• ひび割れや欠損の補修数量はどのくらい見込まれているのか
• シーリングの打ち替え範囲はどこまでか
• タイル補修や防水工事が含まれているか
• 足場設置後に数量が変わる項目はあるか

これらの項目をそろえて比較しないと、見積金額が高いのか安いのかを判断しにくくなります。

マンションの外壁塗装費用は、まず大規模修繕全体の戸当たり金額で予算規模をつかみ、外壁関係と仮設工事が大きな費用項目になりやすいことを理解したうえで、実際には相見積もりで工事範囲、補修数量、足場、防水、シーリングの条件をそろえて確認するとよいでしょう。

外壁工事で金額差が出る項目

同じマンション外壁工事でも、金額差が出やすい項目はいくつかあります。

特に差が出やすいのは、次のような項目です。

• 足場の規模
• 高圧洗浄の範囲
• 下地補修の数量
• シーリングの打ち替え延長
• タイル補修の数量
• 塗装面積と付帯部の範囲
• 防水や鉄部の同時施工

例えば、同じ10戸規模のマンションでも、道路使用の有無、隣地との距離、バルコニーの形状、タイル面の多さによって、足場費や作業の手間は変わります。

また、外壁の劣化は地上からの目視だけでは把握しきれないことがあります。

足場を組んで近距離で確認した結果、ひび割れ、欠損、タイルの浮き、シーリングの破断などが想定より多く見つかり、補修数量が増えることもあります。

そのため、初回の見積もりの総額が安いという理由だけでその業者を選んだとしても、工事が始まった後に追加費用が発生してしまう場合もあるのです。

国土交通省が作成した民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックには、RC造8階建て、延床面積1,593㎡、33戸の賃貸マンションで、建物診断を行ったうえで、外壁補修、塗装、防水工事などを長期計画に沿って実施している事例が掲載されています。

この事例で重要なのは、外壁工事を「今すぐ全部まとめて行うかどうか」だけで判断していない点です。

まず、建物診断で、外壁、屋上、共用部などの劣化状況を確認し、そのうえで、どの工事を優先するか、どの時期に費用が必要になるかを整理しています。

つまり、外壁工事は、一回の見積金額だけを見て機械的に決める工事ではありません。

劣化状況、入居者への影響、資金計画、次回修繕までの期間を合わせて考える必要があります。

マンションの外壁塗装でも同じように、まず、建物診断で外壁やシーリング、防水の状態を確認し、その結果をもとに、今回行う工事と次回以降に回す工事を整理すると判断しやすくなります。

高い見積もりと安い見積もりの見分け方

外壁塗装業者にもらった見積もりが、高かったとしても過剰とは限りませんし、安かったとしても得とは限りません。

マンションの外壁工事では、総額だけを見ても、見積もりの良し悪しは判断できないのです。

見積書に「外壁塗装工事」と書かれていても、足場、下地補修、シーリング、防水、タイル補修、付帯部塗装が含まれているかどうかで、金額は大きく変わるためです。

見分けるときは、まず「同じ工事範囲で比べられているか」を確認してください。

例えば、

• A社の見積もりが1,200万円
• B社の見積もりが950万円

だったとします。

このとき、B社のほうが安く見えても、B社の見積書にシーリングの打ち替え、防水工事、タイル補修、足場設置後の追加補修が含まれていなければ、単純に安いとは判断できません。

反対に、A社の見積もりに、シーリングの打ち替え、下地補修、防水工事、施工写真、足場解体前の検査まで含まれているなら、A社が高すぎるとは限りません。

このように、金額差を見る前に、まず工事範囲の差を確認する必要があります。

次に見るのは、数量と施工方法です。

特に確認したいのは、次の項目です。

• 足場の範囲と面積
• 外壁の塗装面積
• 下地補修の数量
• シーリングの施工範囲
• タイル補修の数量
• 防水工事の有無
• 付帯部塗装の範囲

下地補修が「一式」だけで書かれている場合は、ひび割れ補修、欠損補修、爆裂補修、タイル補修などが、どのくらい含まれているのか分かりません。

そして、シーリングも同じで、「シーリング補修一式」とだけ書かれている見積書では、既存シーリングを撤去して打ち替えるのか、上から増し打ちするのか、どの部位を施工するのかが判断できません。

次に、タイル外壁のマンションでは、補修数量の精算方法も重要です。

タイルの浮きや欠損は、足場を組んで近くから調査したあとに、数量が増えることがあります。

そのため、見積書には、契約時の想定数量だけでなく、「足場設置後に補修する数量が増えた場合の単価や承認方法」が書かれているかを確認してください。

ここが曖昧なまま契約すると、工事中に追加費用が出たとき、金額の妥当性を判断しにくくなります。

そして、安い見積もりで注意したいのは、必要な工事が抜けているケースです。

例えば、外壁塗装の金額は安くても、防水工事が別途、シーリングが一部だけ、下地補修が最低限、足場設置後の追加補修は別見積もり、という内容であれば、契約後に総額が上がる可能性があります。

一方で、高い見積もりでも、補修数量、施工方法、使用材料、写真報告、完了検査、保証範囲まで具体的に書かれている場合は、必要な工事を先に見込んでいる可能性があります。

つまり、高いか安いかを判断するには、総額ではなく、工事範囲、数量、施工方法、追加費用の条件をそろえて比べる必要があります。

見積書を比べるときは、各社に同じ条件で再確認することも大切です。

「シーリングは全面打ち替えですか」「防水工事は含まれていますか」「足場設置後に補修数量が増えた場合の単価はいくらですか」「施工写真は提出されますか」と質問してください。

これらの質問に具体的に答えられる会社ほど、工事内容を見積書に落とし込めている可能性が高くなります。

総額だけを比較するのではなく、同じ工事範囲、同じ数量、同じ条件にそろえて初めて、高い見積もりと安い見積もりの違いを判断できます。

工事内容と塗料選び

マンションの外壁工事では、工程名を知っているだけでは十分ではありません。

大切なのは、それぞれの工程にどんな役割があり、どこを確認すれば工事内容の良し悪しを判断しやすいかを理解しておくことです。

ここでは、流れを暗記するためではなく、品質に直結しやすい工程に絞って整理します。

足場と高圧洗浄

足場は、職人が作業するための足場であるだけでなく、外壁を近くから調査するための基盤でもあります。

例えば、外壁タイルの浮きや細かなひび割れは、地上から見上げただけでは判断しにくいことがあります。

足場を組むことで、外壁面を近距離で確認できるようになり、補修が必要な範囲や数量を、より具体的に把握しやすくなります。

高圧洗浄も、単なる汚れ落としではありません。

古い塗膜の弱った部分や、塗料の密着を妨げる汚れを落とし、次に塗る塗料が付きやすい状態をつくるために行います。

施主が確認したいのは、飛散防止シートの範囲、洗浄の日程、洗濯物やエアコン使用に関する案内、そして、無理な工程になっていないか（例えば、洗浄後、乾燥させずに、すぐに次の塗装工程へ入るなど）です。

こちらのページもあわせてご覧ください。

• 外壁塗装の高圧洗浄で知っておきたい作業時間、圧力、費用、水道代

下地補修とシーリング

外壁塗装では、塗料を塗る前に、外壁の傷みを直す工程が欠かせません。

この塗装前の補修工程を、下地補修といいます。

例えば、

• ひび割れ
• 欠け
• 外壁表面の浮き（タイルやモルタルなどが下地から部分的に離れかけている状態）
• 鉄部から流れたさび汁（内部や周辺の金属がさびて、その成分が雨水と一緒に外壁表面へ流れ出た跡）
• コンクリートの爆裂（コンクリート内部の鉄筋がさびて膨張し、コンクリートを内側から押し割る劣化）

などがある状態でそのまま塗装しても、見た目が一時的に整うだけで、傷みの原因は残ったままです。

下地補修が不十分なまま塗装すると、施工後に剥がれ、ふくれ、ひび割れの再発が起こりやすくなるのです。

次に、シーリングとは、外壁の目地やサッシ周りに充填する、ゴム状の弾性材のことです。

シーリングが切れたり硬くなったりすると、そこから雨水が入りやすくなります。

シーリング工事には、古い材料を撤去して新しく入れ直す打ち替えと、既存の上から材料を足す増し打ちがあります。

どちらを採用するかは、部位で変わるため、見積書では部位別に分けて書かれている必要があります。

また、塗装仕上げの外壁では、シーリングを先に施工してから塗装する先打ちと、塗装後に施工する後打ちの考え方もあります。

この区分が曖昧だと、工程表、仕上がり、保証範囲の読み方がぶれてしまい、正確に把握することができません。

見積書では、下地補修の工法と数量、シーリングの施工部位、打ち替えと増し打ちの範囲を確認してください。

こちらのページもあわせてご覧ください。

• 外壁塗装におけるクラック補修の重要性
• 目地にあるゴム部分（コーキング、シーリング）の補修方法

下塗りから上塗りまで

塗装工程では、ただ三回塗れば良いというものではありません。

それぞれの工程で塗られた層には、それぞれの役割があります。

下塗りは、外壁の下地と仕上げ塗料を密着させるための層です。

マンション改修では、細かなひび割れに追従しやすい改修用の下塗材が使われることがあります。

中塗りと上塗りは、必要な膜厚を確保しながら、色、耐候性、防水性を仕上げる層です。

塗装の工程で確認すべきなのは、塗る回数だけではありません。

どの下塗材と、どの上塗材を、どの仕様で組み合わせるかが重要です。

外壁材や既存塗膜の状態に合わない下塗材を使うと、上塗り塗料が高価でも、剥がれやふくれが起きやすくなります。

相見積もりを取る場合は、下塗材と上塗材の記載が特に重要です。

例えば、A社は下塗材名と上塗材名を明記しているのに、B社は「下塗り一式」「シリコン塗装一式」とだけ書いている場合、同じ条件で比較できません。

B社のほうが安く見えても、下塗材のグレードが違うのか、塗装面積が違うのか、使用量を少なく見込んでいるのかが分からないためです。

この状態で契約すると、後から「思っていた塗料と違った」「必要な下塗りが入っていなかった」「塗装範囲が一部含まれていなかった」といった認識違いにつながることがあります。

それを防ぐために、見積書では次の項目を確認してください。

• 下塗材のメーカー名と製品名
• 上塗材のメーカー名と製品名
• 下塗り、中塗り、上塗りの回数
• 各工程の塗装面積
• 塗料の使用量や使用缶数の考え方
• 塗り重ね乾燥時間の考え方

特にマンション外壁工事では、塗装面積が大きいため、塗料の使用量や下塗材の違いが見積金額に影響しやすくなります。

相見積もりを比較するときは、各社に「同じ塗装範囲で、下塗材名、上塗材名、回数、面積、使用量が分かる形で出してください」と依頼すると、条件をそろえやすくなります。

塗料名だけで判断するのではなく、下塗りから上塗りまでの組み合わせと数量まで確認することが、見積書を正しく比べるためのポイントです。

塗料グレードの考え方

塗料グレードを選ぶときは、「シリコン」「フッ素」「無機」といった分類名だけで判断しないことが大切です。

同じ分類の塗料でも、メーカー、製品名、下塗材との組み合わせ、塗装する下地、使用量によって、期待できる耐久性や向いている建物は変わります。

例えば、エスケー化研の塗料性能に関する案内では、一般的な目安として、シリコンは10年から15年、フッ素は15年から20年と説明されています。

一方で、同じシリコン系でも、エスケープレミアムシリコンのように、期待耐用年数を14年から16年と、シリコン系塗料にしては少し長めに設定している製品もあります。

このように、「シリコンだから何年」「フッ素だから何年」と一括りにするのではなく、実際に使う製品名まで確認する必要があります。

また、期待耐用年数は、次回塗り替え時期を考えるための目安であり、保証年数そのものではありません。

実際の持ちは、外壁の下地状態、下塗材との相性、塗布量、乾燥時間、日当たり、雨風の当たり方によって変わります。

そのため、「フッ素塗料だから必ず良い」「シリコンだから不十分」といった単純な判断は避けたほうが良いでしょう。

相見積もりで塗料グレードを比べるときは、見積書に次の項目が書かれているかを確認してください。

• 上塗材のメーカー名と製品名
• 下塗材のメーカー名と製品名
• 塗装面積
• 塗り回数
• 使用缶数や使用量の考え方
• 保証年数と保証対象

例えば、A社は「エスケープレミアムシリコン」、B社は「シリコン塗装一式」とだけ書いている場合、同じシリコン系でも条件をそろえて比較できません。

塗料グレードを見るときは、分類名ではなく、製品名、下塗材、塗装面積、使用量まで確認することが、相見積もりを正しく比べるための基本です。

長寿命塗料を選ぶ前の注意

長寿命塗料を選ぶ前に確認したいのは、外壁塗料だけを長持ちさせれば、次回の工事まで本当に足場が不要になるのか、という点です。

マンションでは、外壁塗装だけでなく、シーリング、防水、鉄部塗装、タイル補修なども同じ足場を使って行うことが多くあります。

そのため、外壁だけを20年級の塗料にしても、シーリングや防水が先に更新時期を迎えるなら、別工事のために再び足場が必要になる可能性があります。

例えば、外壁には高耐久塗料を使っても、シーリングの仕様が10年程度での更新を前提としている場合、外壁塗料の耐久性を十分に活かしきる前に次の修繕工事の時期が来てしまいます。

同じように、屋上防水やバルコニー防水、鉄部塗装の更新時期が外壁塗装より早く来る場合もあります。

これらの場合、外壁塗料だけを高耐久にしても、長期的な総額が下がるとは限らないのです。

分譲マンションでは、修繕積立金の残高や、次回の大規模修繕時期との整合も重要です。

一棟賃貸マンションでは、入居者対応、空室対策、次回の資金計画まで含めて考える必要があります。

塗料だけ長寿命にするのではなく、外壁、シーリング、防水、鉄部塗装の更新周期をできるだけそろえるほうが、長期的には判断しやすくなります。

長寿命塗料を提案されたときは、次の点を確認してください。

• 次回の大規模修繕は何年後を想定しているか
• シーリングの更新周期と合っているか
• 屋上防水やバルコニー防水の更新時期と合っているか
• 鉄部塗装の周期とずれていないか
• 高耐久塗料にした場合、次回の足場工事を減らせる見込みがあるか

長寿命塗料を選ぶ目的は、単に外壁の塗り替え時期を延ばすことだけではありません。

建物全体の修繕周期と費用のバランスを整え、次回以降の足場工事や修繕計画に無理が出にくい仕様を選ぶことです。

外壁塗装工事と同時に付帯部と防水も行う理由

マンションの外壁工事では、外壁本体だけでなく、付帯部や防水部分も同時に施工するべきかを確認することが大切です。

理由は、外壁、手すり、笠木、バルコニーまわり、開放廊下、屋上などは、同じ足場や仮設を使って点検・施工できることが多いためです。

外壁工事のあとに付帯部や防水層の劣化が見つかると、再び足場や仮設が必要になり、余計な費用がかかる可能性があります。

外壁本体以外で、外壁工事とあわせて、塗装や補修の対象になりやすい部位を、付帯部と呼びます。

マンションでは、次のような部位が付帯部にあたります。

• 手すり
• パラペット（屋上やバルコニーの外周に立ち上がっている低い壁）
• 笠木（手すり壁やパラペットの上部を覆う部材）
• 軒天（外壁や庇の下側にある天井部分）
• 配管支持金物（雨樋や配管を外壁に固定するための金物）
• 鉄扉（共用部の倉庫、設備室、メータースペースなどに使われる鉄製の扉）
• メーターボックス扉（水道、電気、ガスなどのメーターを収納する箱の扉）

これらは外壁本体ではありませんが、外壁工事と同じタイミングで塗装や補修を行うことがあります。

特に高所の手すり、笠木、パラペット、配管まわりなどは、足場があると近くから状態を確認しやすくなります。

また、屋上、バルコニー、開放廊下の床は、防水工事の対象になることがあります。

これらの部分は雨水の侵入に関わるため、外壁だけをきれいに塗装しても、防水層が傷んでいれば、雨漏りや建物内部の劣化につながる場合があります。

そのため、外壁工事の見積もりでは、防水工事を今回含めるのか、別工事として後日に回すのかを明確にしておく必要があります。

見積書では、次の点を確認してください。

• 付帯部の塗装範囲が部位ごとに書かれているか
• 手すり、鉄扉、メーターボックス扉などの鉄部塗装が含まれているか
• 屋上、バルコニー、開放廊下の防水工事が含まれているか
• 防水工事を含めない場合、次回いつ点検する予定か
• 付帯部や防水の保証範囲が外壁塗装と分かれているか

「外壁塗装工事一式」とだけ書かれている見積書では、付帯部や防水工事が含まれているのか判断できません。

それらもきちんと見積書に記載してもらった上で、外壁本体、付帯部、防水工事を分けた上で施工内容を確認しておくと、工事後に「そこは見積もりに入っていません」といわれてしまうような行き違いを防ぐことができます。

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• バルコニー・ベランダ・屋上防水工事の工法の違いや価格相場

書類と写真で品質を確認する

マンションの外壁工事は、工事中ずっと足場の中で進みます。

そのため、完了後の見た目だけでなく、工事の途中で何が行われたかを、書類と写真で確認できる状態にしておくことが重要です。

ここからは、施主が具体的に何を見ればよいかを、資料ごとに整理します。

現地調査報告書

現地調査報告書は、工事内容の根拠になる資料です。

口頭説明だけで契約を進めるのではなく、報告書を見ながら判断できる状態にしておく必要があります。

特に、次の内容が確認できるかを見てください。

• 建物の仕上げ材料
• 前回修繕の時期
• 劣化位置の図示
• 写真と場所の対応
• 補修方法の提案
• 概算数量

タイル外壁なら、どの方法で浮き調査をしたのかが分かることが大切です。

塗装仕上げの外壁なら、ひび割れやシーリングの劣化が、どの位置にどの程度あるのかが分かることが大切です。

報告書の内容が弱いと、見積書に書かれた数量の根拠も弱くなってしまうため、詳細に書いてもらうようにしましょう。

見積書

マンションの外壁塗装工事における見積書は、単なる価格表ではありません。

どの工事を、どの材料で、どの数量だけ行うのかを読み取るための資料です。

マンション外壁工事では、総額だけでなく、どの数量に、どの材料を、何回施工するのかが読める見積書でなければ比較できません。

ここでは、見積書を見る上で欠かせないことをまとめています。

「一式」表記で終わらせてはいけない項目

外壁塗装の見積書では、「外壁塗装一式」「下地補修一式」「シーリング一式」のように、内容をまとめて書かれることがあります。

一式表記そのものが、必ず悪いわけではありません。

ただし、施工範囲、数量、材料名、工法が分からない一式表記は、相見積もりで比較しにくく、工事後の認識違いにもつながりやすくなります。

国土交通省のリフォーム見積相談制度でも、不明瞭な項目や一式工事がないかは、見積書を確認するときの相談内容として示されています。

見積書を見るときは、まず工事の順番に沿って確認すると分かりやすくなります。

マンションの外壁工事では、足場を組み、高圧洗浄を行い、外壁の傷みを補修し、シーリングを直し、そのうえで下塗り、中塗り、上塗りへ進むのが基本です。

そのため、見積書でも、少なくとも次の項目は分けて書かれているかを確認してください。

• 足場仮設
• 高圧洗浄
• 下地補修
• シーリング
• 下塗り
• 中塗り
• 上塗り
• 付帯部塗装
• 防水関連
• 完了検査

この中でも、特に注意したいのが下地補修です。

下地補修とは、塗料を塗る前に、外壁のひび割れ、欠け、浮き、鉄筋のさびによる傷みなどを直す工事です。

下地補修の内容が曖昧なままだと、塗装後はきれいに見えても、数年後にひび割れの再発、塗膜のふくれ、剥がれが起きやすくなります。

国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）でも、改修工事では、ひび割れ部、欠損部、浮き部など、劣化の状態や工法に応じて補修が整理されています。

一般の施主が仕様書そのものを細かく読む必要はありませんが、見積書でも「どの劣化を、どの方法で、どれくらい補修するのか」が分かる形になっていることが大切です。

例えば、次のような書き方だけでは、内容が十分に分かりません。

• 下地補修一式
• 外壁補修一式
• クラック補修一式
• タイル補修一式

これでは、ひび割れを何m補修するのか、欠損部を何か所直すのか、タイルの浮きをどの方法で補修するのかが分かりません。

また、足場を組んだ後に補修数量が増えた場合、どの単価で追加されるのかも判断しにくくなります。

より確認しやすい見積書では、下地補修が次のように分けて書かれます。

実際の表記は業者や工法によって変わりますが、少なくとも「補修する劣化の種類」「補修方法」「数量」が分かることが重要です。

数量が契約時点で確定しない場合は、想定数量と単価、足場設置後に数量が増減した場合の精算方法を書いてもらいましょう。

次に確認したいのがシーリングです。

シーリングとは、外壁の目地やサッシまわりに入っているゴム状の防水材です。

見積書では、「シーリング一式」ではなく、打ち替えと増し打ちが部位ごとに分かれているかを確認してください。

打ち替えは、古いシーリングを撤去して新しく入れ直す方法です。

増し打ちは、既存のシーリングの上から材料を足す方法です。

サイディング目地、ALC目地、サッシまわり、バルコニーまわりなどで施工方法が変わることがあるため、部位ごとの記載が必要です。

最後に、塗装工程です。

塗装は「三回塗り」と書かれているだけでは十分ではありません。

下塗り材名、上塗り材名、下塗り・中塗り・上塗りの回数、塗装面積、使用量または使用缶数の考え方まで確認してください。

例えば、A社は下塗り材名と上塗り材名、塗装面積、使用缶数まで書いているのに、B社は「シリコン塗装一式」とだけ書いている場合、同じ条件で相見積もりを比較できません。

B社のほうが安く見えても、塗装範囲が狭いのか、使用する下塗材が違うのか、塗料の使用量が少ないのかを判断できないためです。

見積書を受け取ったら、「一式」と書かれている項目について、次のように質問してください。

• どの部位が対象ですか
• 数量は何m、何㎡、何か所ですか
• どの工法で施工しますか
• 使用する材料名は何ですか
• 足場設置後に数量が増えた場合、単価はいくらですか
• 補修前後の写真はもらえますか

この質問に具体的に答えられる見積書であれば、相見積もりでも工事内容をそろえて比較しやすくなります。

反対に、「現場で見て判断します」だけで数量や単価を示さない見積書は、工事中の追加費用や認識違いが起きやすくなります。

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• 外壁塗装の見積書の見方と例、工事前に確認したい注意点

数量精算の確認

マンション外壁工事では、足場を組んだ後に補修数量が変わることがあります。

タイルの浮き、爆裂、欠損、シーリングの劣化は、足場を組んでいない状態の地上からの事前調査だけでは読み切れないことがあるためです。

そのため、契約前に、どの項目が実数精算になるのか、増減見積が出た場合はどの手順で承認するのかを確認してください。

実数精算とは、実際に施工した数量に応じて、最終金額を調整する考え方です。

このルールを先に決めておくと、足場を掛けた後に追加説明を受けても、冷静に判断しやすくなります。

工程表

工程表は、工期の長さだけを見るものではありません。

どの工程が、どの順番で、どのくらいの間隔で入るのか、その整合性を見ることが大切です。

工程表で確認したいのは、洗浄、乾燥、シーリング、下塗り、中塗り、上塗り、付帯部、防水、検査、足場解体が分かれているかです。

また、同じ外壁面で、下塗り、中塗り、上塗りが無理に詰め込まれていないかも重要です。

塗料の乾燥時間を例に上げてみましょう。

日本ペイントのパーフェクトトップSiでは、使用量は0.11〜0.17kg/㎡/回、塗り重ね乾燥時間は、23℃で3時間以上、5〜10℃で8時間以上とされています。

この乾燥時間は、使用量、通風、湿度、素地の状態によっても変わりますが、工程表を確認し、塗料などの性能が発揮できないような無理なスケジュールになっていないかを見ておきましょう。

工程表に乾燥待ちの考え方が見えない場合は、使用する塗料の仕様書と照らし、なぜこのような工程なのかを質問してください。

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• 外壁塗装の工程を完全解説。日数、順番、確認ポイントまで

保証書

工事業者の保証書は、年数の長さだけで評価しないようにしましょう。

保証において重要なのは、どの部位に、どの不具合が出たとき、誰が、いつまで対応するのかです。

最低限、次の項目を確認しておくと良いでしょう。

• 保証対象の部位
• 保証対象の不具合
• 保証期間の起算日
• 免責事項
• 連絡先と対応手順
• 施工会社名と押印

塗装の保証では、剥離や著しい膨れが対象になることが多い一方で、色あせ、外力、建物の動き、既存下地に起因する不具合は対象外になることがあります。

また、シーリング、防水、鉄部では、保証年数が別々に設定されることもあります。

保証書を読むときは、外壁一式の保証とざっくり捉えるのではなく、部位ごとの保証と考えるほうが実態に合います。

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• 外壁塗装の保証は業者や団体で内容が全く異なるので注意！

施工写真と塗料缶

[フラットデザイン横長。上部に「施工写真と塗料缶」という見出し文字だけを入れる。今回は、タブレットに整理された施工写真を見せる担当者と、ソファに座って確認する30代夫婦を描く。背景にリビング、タブレット、写真サムネイル、塗料缶アイコンを配置する。画面には読める文字を入れず、写真風の枠とチェックマークだけで表現する。]

マンションの外壁塗装では、完成後の写真だけでは工事内容を十分に確認できません。

なぜなら、下地補修、シーリング、下塗りなどは、上から塗装すると見えにくくなる工程だからです。

完成後に外壁がきれいに見えても、ひび割れ補修をしたのか、古いシーリングを撤去したのか、下塗りをどの範囲に塗ったのかは、表面から確認しにくくなります。

そのため、工事中の写真を残してもらうことが大切です。

特に、補修前、補修中、補修後の写真があると、見えなくなる工程を後から確認できます。

ここでは、施工写真で確認したい場面と、塗料缶や空缶写真を見るときのポイントを整理します。

写真台帳で残してもらう場面

写真台帳とは、工事中に撮影した写真を、工程ごとに整理した資料のことです。

紙の冊子で渡される場合もあれば、PDFやクラウド上のデータで共有される場合もあります。

大切なのは、写真の枚数が多いことではなく、後から確認したい工程がきちんと残っていることです。

写真台帳では、次の場面があるかを確認してください。

• 施工前の建物全体
• ひび割れ、欠損、浮きなどの劣化箇所
• 補修前の状態
• 補修している途中
• 補修後の状態
• シーリングの撤去後
• シーリングの充填後
• 下塗り施工中
• 中塗り施工中
• 上塗り施工中
• 完了後の建物全体

特に見たいのは、同じ場所を、補修前、補修中、補修後で追っている写真です。

例えば、ひび割れ補修であれば、ひび割れがある状態、補修材を入れている状態、補修が終わった状態が同じ場所で分かると、工事内容を確認しやすくなります。

シーリング工事であれば、古いシーリングを撤去した写真、プライマーを塗った写真、新しいシーリング材を充填した写真、ヘラで押さえた後の写真があると、工程を追って確認できます。

写真台帳がない場合でも、少なくとも「見えなくなる工程の写真は残してもらえますか」と事前に確認しておくとよいでしょう。

外壁塗装は、足場を外した後に高い場所を確認しにくくなるため、写真の記録が役立ちます。

塗料缶と空缶写真の見方

塗料缶の写真では、実際に使った塗料の製品名を確認できます。

見積書に書かれている塗料名と、現場で使われた塗料缶のラベルが合っているかを見てください。

下塗材と上塗材は役割が違うため、上塗り塗料だけでなく、下塗材の缶も確認できるとよいでしょう。

空缶写真は、塗料をどのくらい使ったかを考える材料になります。

ただし、空缶の数だけで施工品質を断定することはできません。

塗装面積、塗料の使用量、希釈率、下地の状態によって、必要な塗料の量は変わるためです。

それでも、見積書の塗装面積やメーカー仕様書の使用量と比べて、空缶の数が大きくずれている場合は、理由を確認したほうがよいでしょう。

例えば、日本ペイントのパーフェクトトップSiを上塗り材として使う場合で考えます。

同製品の使用量は、メーカー公式では0.11〜0.17kg/㎡/回、15kg缶の場合の塗り面積は88〜136㎡/回/缶とされています。

ここでは、小規模マンションの例として、上塗り面積を800㎡と仮定します。

上塗りは通常2回塗るため、必要な塗料の量は次のように計算できます。

• 800㎡ × 0.11kg × 2回 = 176kg
• 800㎡ × 0.17kg × 2回 = 272kg
• 176〜272kg ÷ 15kg缶 = 約12〜19缶

つまり、上塗り面積が800㎡の場合、上塗り材だけで約12〜19缶程度が一つの目安です。

もし、空缶写真を見ると8缶ほどしか確認できない場合は、すぐに手抜きと決めつけるのではなく、次のように確認してください。

「見積書では上塗り面積が約800㎡となっており、メーカー仕様から見ると、上塗り材は約12〜19缶程度が目安のように見えます。空缶写真では8缶ほど確認できますが、この差は、塗装面積の計算、未撮影の缶、別仕様の面、使用量の設定など、どのような理由によるものでしょうか。」

上塗り面積が1,000㎡の場合も、同じ考え方で計算できます。

• 1,000㎡ × 0.11kg × 2回 = 220kg
• 1,000㎡ × 0.17kg × 2回 = 340kg
• 220〜340kg ÷ 15kg缶 = 約15〜23缶

この場合は、上塗り材だけで約15〜23缶程度が目安です。

空缶写真の枚数がこの目安と大きく違う場合は、先述したように、塗装面積、使用量、未撮影の缶、施工範囲の違いを確認してください。

契約前の注意点

マンション外壁工事は高額で、やり直しが難しい工事です。

そのため、契約前にどこまで確認できるかが、失敗を防ぐうえで大きく影響します。

最後に、契約前に外せない確認事項を整理します。

業者選定で見るポイント

マンションの外壁塗装業者を選ぶときは、見積金額だけで決めないようにしましょう。

マンション工事では、調査、見積書、工事管理、住民対応、記録の残し方まで含めて確認する必要があります。

同じ金額でも、劣化調査が浅い会社と、補修数量まで丁寧に拾っている会社では、工事中の追加費用や仕上がりの安定性が変わります。

まず確認したいのは、現地調査の内容です。

外壁の写真だけでなく、ひび割れ、シーリングの劣化、タイルの浮き、鉄部のさび、防水層の傷みなどを、場所ごとに説明できる会社を選びましょう。

立面図や写真付き報告書で、「どこが傷んでいて、どの補修が必要なのか」を示せる会社であれば、見積書の根拠も確認しやすくなります。

次に見るのは、施工管理の体制です。

マンション外壁工事では、足場、高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、防水、検査など、複数の工程が続きます。

契約前に、「現場責任者は誰か」「工程写真は誰が確認するのか」「足場解体前の検査はあるのか」を聞いてください。

この答えが曖昧な会社は、契約後に担当者間で話がずれやすくなり、その結果、

• 「見積もりに含まれていると思っていた工事が入っていない」
• 「追加補修の説明が遅れる」
• 「仕上がりの確認で誰に話せばよいか分からない」

といったトラブルにつながることがあります。

また、マンション工事では、入居者対応の質も重要です。

工事中は、洗濯物を外に干せない日、バルコニーに出られない日、窓を開けにくい日、騒音が出る日などがあります。

掲示案内、各戸へのお知らせ、洗浄日やバルコニー使用制限の連絡、騒音工程の事前通知まで提案できる会社であれば、工事中の入居者の混乱を減らしやすいでしょう。

業者を選定する際は、次の点を質問してください。

• 写真付きの現地調査報告書は出ますか
• 立面図で劣化位置を示してもらえますか
• 下地補修やシーリングの数量根拠を説明できますか
• 現場責任者は誰ですか
• 工程表と施工写真を提出してもらえますか
• 住民向けの掲示案内や工程連絡はありますか
• 足場解体前の完了検査はありますか

業者選びにおいて、価格以外で見るべき点は、調査力、説明力、施工管理力、住民対応、記録の残し方です。

この5つを確認すると、単に安い会社ではなく、工事内容を具体的に管理できる会社を選びやすくなります。

こちらのページもあわせてご覧ください。

• 外壁塗装業者の選び方で失敗しない判断基準と契約前の確認事項

契約書で外せない記載

契約書では、工事金額だけでなく、「何を、どこまで、どの条件で行うのか」を確認してください。

マンション外壁工事では、足場を組んだ後に、地上から見えなかったひび割れ、タイルの浮き、シーリングの劣化が見つかることがあります。

そのため、契約前に、追加補修が出た場合の扱いまで決めておくことが重要です。

契約書では、次の事項が抜けていないかを確認してください。

• 工事範囲
• 除外項目
• 使用材料名
• 工事金額
• 支払時期
• 工期と工期変更の条件
• 追加工事の承認方法
• 増減精算の方法
• 完了検査の方法
• 引渡し書類
• 保証内容

特に注意したいのは、工事範囲と除外項目です。

例えば、

• 外壁塗装には含まれているが、屋上防水は含まれていない
• バルコニー防水は一部だけ
• 鉄扉やメーターボックス扉は別工事

などのケースがあります。

契約前に除外項目を確認しておかないと、工事後に「そこは見積もりに入っていません」と言われる原因となってしまいます。

追加補修の扱いも、必ず確認してください。

足場設置後に補修数量が増えた場合、写真で説明を受けるのか、追加見積書を出してもらうのか、管理組合やオーナーの承認前に着手しないのかを決めておきます。

ここが曖昧なままだと、工事中に金額が増えたとき、それが妥当かどうかを判断しにくくなります。

引渡し時に受け取る資料も、契約前に確認しておきましょう。

最低限、保証書、最終見積書、最終工程表、施工写真、使用塗料一覧、空缶写真、検査記録は受け取りたい資料です。

これらが残っていれば、工事後に不具合が出た場合や、次回の修繕計画を立てるときに確認しやすくなります。

こちらのページもあわせてご覧ください。

• 外壁塗装の契約書で気をつけるべき14の記載事項

訪問営業で急がされたときの対応

突然の訪問営業で、すぐ契約を迫られたときは、その場で決めないでください。

マンションの外壁塗装は、現地調査、見積書、工程表、保証内容を確認してから判断する工事です。

「今日契約すれば安くなる」「近くで工事しているので足場代が安くなる」「今すぐ直さないと危険」と言われても、その場で署名や押印をしないことが大切です。

国民生活センターでも、点検商法や訪問販売によるリフォーム工事トラブルへの注意喚起が行われています。

また、消費者庁の住宅リフォームに関する公表資料では、訪問販売や電話勧誘販売に該当する住宅リフォーム工事が、特定商取引法の規制対象になることが整理されています。

訪問販売では、事業者は勧誘に先立って、事業者名、契約を勧誘する目的、販売しようとする役務の種類を告げる必要があります。

また、消費者が契約しない意思を示した場合、その訪問時に勧誘を続けたり、その後に改めて同じ契約を勧誘したりすることは禁止されています。

見積書や契約内容に迷う場合は、住まいるダイヤルのリフォーム見積チェックサービスを利用する方法もあります。

契約前の見積書について、建築士の相談員から確認ポイントの助言を受けられます。

分譲マンションの場合は、個人で判断せず、管理組合、理事会、管理会社に共有してください。

一棟賃貸マンションの場合も、業者を1社見積もりしただけでは決めず、他社の見積書と比較してから判断したほうがよいでしょう。

すでに契約してしまった場合でも、訪問販売に該当する契約では、法律で定められた書面を受け取った日から8日以内であれば、書面または電磁的記録によりクーリングオフできる場合があります。

ただし、契約の立場や内容によって扱いが変わることがあります。

不安がある場合は、契約書、見積書、名刺、やり取りのメモ、写真を手元に残し、消費者ホットライン188や住まいるダイヤルに相談してください。

急がされる場面ほど、契約をいったん止めて、資料をそろえ、第三者に確認することが大切だということを覚えておきましょう。

マンション外壁塗装のまとめ

マンションの外壁塗装で失敗しにくい進め方は、先に塗料を選ぶことではありません。

まず、分譲マンションなら共用部分として管理組合が扱う工事なのか、一棟賃貸マンションならオーナーが発注する工事なのかを整理します。

そのうえで、外壁が塗装仕上げなのか、タイル仕上げなのかを見分け、塗装より補修が中心になる建物かどうかを確認してください。

時期は、12〜15年を一つの目安にしつつ、実際の劣化診断で前後させます。

費用は、平米単価だけで判断せず、足場、下地補修、シーリング、タイル補修、防水工事まで含めた内訳で読みます。

また、公的調査の戸当たり工事金額で大まかな予算規模をつかみ、実際の金額は2〜3社の相見積もりで工事範囲と数量をそろえて確認することが大切です。

工事中は、工程表、施工写真、塗料缶、空缶写真、メーカー仕様書をそろえ、見えなくなる工程を記録に残してもらいましょう。

保証書は、年数だけでなく、対象部位、対象症状、免責事項まで確認してください。

見積書や契約内容に迷った場合は、契約前に立ち止まり、住まいるダイヤルなど第三者の相談先も活用すると判断しやすくなります。

本ページの内容が、マンションの外壁塗装を検討するときや、業者から提示された見積書、工程表、保証書、施工写真を確認するときの判断材料になれば幸いです。

もし、マンションの外壁塗装でわからないことがあれば、外壁塗装駆け込み寺にお気軽にお問い合わせください。

参考リンク

• 国土交通省（長期修繕計画作成ガイドライン）
• 国土交通省（令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査）
• 国土交通省（マンション標準管理規約）
• 国土交通省（定期報告制度における外壁のタイル等の調査について）
• 国土交通省（民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック）
• 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（リフォームの見積書に関する相談）
• 独立行政法人国民生活センター（訪問販売によるリフォーム工事・点検商法）
• 消費者庁（訪問販売等による悪質な住宅リフォームに関する消費者トラブルへの対策）
• 消費者庁 特定商取引法ガイド（訪問販売）